家を買うなら、売る時を意識する。住み替え暮らしには、初めの一歩が大切です。

こんにちは、住み替え暮らし実践中の091です。
次に住み替えるなら、長女の中学進学のタイミングかなーとゆるく考えています。

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住み替え暮らしを実践したい！と考えた時、間違えてはいけないのが「１軒目の家」です。
２軒目以降も同じくらい大切ですが、その時には経験値が溜まってきているので初めよりは目利きができるはず。
なので、大切なのは一番はじめです。
今回は、１軒目の家を買う時に気にしたいポイントをまとめました。

091

楽しい住み替えライフのはじまりです！

この記事はこんな方におすすめです▼

最初の家を買う時に考えること

まずは、最初の家を買う時に考えておくべきことをまとめました。
どんな暮らしがしたいか、ということを考えるのが家づくりの大前提ですが、ここでは家を買うことを決めた後に考えたいポイントです。

ポイントは3つ▼

ポイント①｜家を買うなら、売る時を意識する

一つ目は、「売る時」を意識すること。
せっかく初めてのマイホームを探すのに、「売る時」を意識するなんて、、、と思うかもしれませんが、長い人生、何が起こるかわかりません。
自分の好みも変わるかもしれないし、家族の事情で引っ越しを考える可能性もあります。

売るときを意識しておくと、

• 住み替えの選択肢が増える
  ：家に縛られない選択が可能
• 資産的に足枷にならないようにできる
  ：いざとなったら現金化可能

というように柔軟に対応できる可能性が残ります。

家に縛られるよりも、家が助けれくれる状態の方が好ましいので、「売る時」を考えておくことは必須です。

ポイント②｜売りやすい家、貸しやすい家を探す

家を買う時は、売りやすい家、貸しやすい家というのが必須条件です。
悲しいことに、いくらこだわって設計した注文住宅であっても、売るときは「築年数」「駅からの距離」「広さ」で大体の値段が決まってしまいます。

最近はデザイン住宅や建築家物件に特化した不動産情報サイトも出てきていますが、主流はスーモやアットホームなど。

というのが売りやすい家の条件です。

ポイント③｜「売るとき」の築年数を考慮する

土地を購入して注文住宅を建てる場合は気にしなくて良いですが、中古住宅を購入してリノベする場合に気にしたいポイントは、「売るときの築年数」です。
購入時点の築年数は買うときも気にすると思いますが、家を売ることを考慮に入れると「売るときの築年数」を気にする必要があります。
漠然とでも、「何年以内に売るか」と考えて購入するのがお勧めです。

例えば、子どもが生まれてとりあえず50㎡くらいの1LDKを買って、小学校に上がる時に次の家に移ろうかな、と考えた場合、売るときには６〜７年くらい築年数が古くなります。

売るときの築年数の目安がこちら▼

基本的には、新しければ新しいほど高く売れる可能性があります。

次に売れやすいのが、マンションであれば築25年、戸建てであれば築20年未満。
住宅ローン控除が使える年数です。
耐震基準に適合していることを証明できればそれ以上古い物件でも適応可能ですが、売れやすいのは明記された年数以内のものです。

それ以上古いものであれば、少なくとも新耐震基準の建物にしておいた方が無難です。
よっぽど有名なビンテージマンションでない限り、進んで旧耐震を買う人は少ないからです。

新耐震基準でも、今や築40年超え。
ただでさえ古いので、それ以上古くなると検索条件から弾かれてしまう可能性が高く、値段を下げる必要が出てくることもあるので、できれば1981年後半以降に建った建物を推奨します。

安いという理由だけで築年数が古いものを選ぶと、売るときに苦労する可能性が高くなります。

はじめの1軒におすすめの条件

続いて、はじめの１軒におすすめの条件を書いてみます。
ここからは「住み替え」に限定した内容で、シングル〜DINKs〜子どもが小さい方向けです。
車社会の地方だと駅は関係ないかもしれないので、私が住んでいる首都圏限定と考えてください。

おすすめの条件はこちら▼

駅近、狭め、築浅、管理良好

子どもの環境を考えて郊外、という選択肢もあるかと思いますが、住み替え前提であれば駅近物件をおすすめします。

広さは50㎡以上であればシングル〜子ども１人の家族まで幅広い人が検討対象に入れるので、目に止まりやすくなります。

築年数は新しいほど良いですが、値段とのバランスが良いものを選びたいです。
古くてもリノベすれば見た目は新しくなりますが、目に見えない構造や設備に不具合が生じたらなかなか取り替えも効かないので、古いよりは新しい物件の方が安心です。

見落としたくないのが、マンションであれば管理状況の良さです。
例えば20年間ちゃんと手入れされていた建物と、放置されていた建物では現地に行ったときの印象が全く異なります。

結局、検索されやすい家

上記の条件は、「検索されやすい家」でもあります。
以前は不動産屋にすすめられた中から選ぶことが多かったと思いますが、最近はほとんどの物件がネット上に載っています。
不動産屋さん任せにするよりも、自分で自ら検索して問い合わせした方が成約率は上がると思います。
（不動産屋さんは「両手仲介」を狙っているため。）
そのために、駅徒歩○分、○平米以上という条件で弾かれないスペックが必要です。

金額は無理なく返せるローン額が無難。でも、、、

金額はセオリー通りに行くと「貸してくれる金額」より「返せる金額」以内です。
一般的に住宅ローンは手取り年収の20%〜25%等という目安はありますが、「売る」ことを考えると目安以上の金額でも元が取れる可能性もあります。

買ったときに相場より高くても、身の丈以上の価格でも、売るときに高く売れたら結果オーライ、となるのが「売る場合」の不思議なところ。
金額が高い方がローンをたくさん返している分、売れたときに戻ってくるお金も大きく見えるのでお得と勘違いしそうにもなります。

とはいえ、あとに続く資金を残しておく意味で、家計を圧迫するローンは組まないことをおすすめします。

「住み替え」を考えて家を買うコツ

最後に、「住み替え」を考えて家を買うコツをご紹介します。
住み替え暮らしをしたい場合は特に、最初の家を間違えるとなかなか売れずに持ち続けることになってしまうので、２軒目が買えなくなってしまいます。

コツは、投資のように考えること。

投資のように考える

最近は、若い人ほど資産運用へのハードルが低くなってきていると思います。
収入から支出を引いて残った余剰金を「貯金」と「投資」に分けて、「投資分」を長期運用して老後に備える方法が一般的です。

その余剰金を生み出すために欠かせないのが、「固定費」を減らすこと。
固定費とは家賃や携帯代など毎月必ずかかる金額のことで、その金額を減らすのが、余剰金を増やすポイントです。
その固定費の中で、一番大きな金額となるのが家賃・ローンなどの住宅費。
その住宅費を投資に回せるとしたら、なんだか一石二鳥な感じでおトクです。

住宅費を投資のように考えられるのが、「住み替え」です。
不動産投資というハードルが高いものではなく、金利の安い住宅ローンで日々絶対かかるお金で投資のような状況を生み出せるので、「住み替え暮らし」は良いなと思っています。

基本的な考えは、「安く買って高く売る」

住み替え暮らしの一番の要は「お金」です。
富裕層でお金なんて気にし無くて大丈夫！という人以外は必須の条件です。

住み替えでは売った時の利益を当てにしながらも、手元にある資金を使って次の家を買っていくことになるので、商売の基本と同じで「安く買って高く売る」というのが基本です。

住んでいる間に付加価値をつける

家の場合難しいのが、

• 全て一点もので「定価」がない
• その時代の経済状況に左右されるので高いか安いかわかりにくい

ところ。

それを逆手に取って、住んでいる間にデメリットに思ったところを解消して売り出すこともできます。
設備が古かったら入れ替えておく、寒かったら断熱材を増やす、丁寧に住む、など。
不動産会社が物件を買い取っておしゃれにリノベして高く売り出すような感じで、個人でも付加価値をつけることは可能です。

買うときやリノベするときから「売るときのことを考えて」おくと、後々付加価値となる可能性があるのが嬉しいところです。

あとがき

以上、最初の家を買う時に意識したいポイントでした。
脱線しそうになったところもありましたが、結論はこちら▼

終のすみかと思って買う場合も、売る可能性はゼロではないと思って探すと良いと思います。

最後まで読んでいただきありがとうございました。